На этой неделе я продал квартиру. Поэтому и не было у меня времени
заниматься данной страницей. Собственно говоря, продавал я ее четыре
месяца. Данные заметки, думаю, будут одинаково полезны тем, кто хочет
купить первую квартиру в стране и тем, кто хочет , как я, продать свою и
купить лучшую.
Сегодня на рынке квартир хозяевами положения являются покупатели.
Экономическое положение ухудшилось, у людей нет денег на покупку,
и реальных покупателей на рынке немного. А количество желающих продать
свою квартиру осталось прежним. Эта диспропорция привела к избытку квартир
на рынке, и реальная цена снизилась на 10 - 15 % по сравнению с прошлым годом.
Продать можно и сегодня любую квартиру, но для этого надо скинуть цену.
Но многие продавцы стоят на своем, не желая скинуть ни шекеля. и
делают серьезную ошибку - ведь та квартира, которую они хотят купить,
тоже подешевела. Как раз падение цен выгодно для двух категорий -
для тех, кто покупает первую квартиру и для тех, кто меняет квартиру на
лучшую - ведь чем дороже квартира, тем больше она упала в цене.
Хочу привести несколько советов по выбору квартиры.
1. Район проживания. Играет важнейшую роль - здесь и наличие
хороших школ, и состав населения, и наркотики, и магазины, и спорклубы,
и возраст района, и расстояние от центра. Здесь главный момент - в какой
среде будут жить и воспитываться Ваши дети.
2. Дом. Дома в Израиле, в основном, построены государством (амидар,
амигур) и частными подрядчиками. Дом, построенный частным подрядчиком,
как правило, лучшего качества и в нем живут соседи получше. Но такие
квартиры, естественно, подороже.
3. Возраст дома. Если Вы покупаете квартиру в доме, которому за 25 - 30 лет,
вам это обойдется, конечно, дешевле, но будьте готовы к проблемам
со встроенными в стены водопроводными трубами. А ремонт вам обойдется
недешево. Надо вскрывать стены, полы.
Да и соседи сверху могут залить.
4. Размер квартиры. Площадь в Израиле считается не нетто, как в России,
а брутто, включая стены, коридор, лестничные клетки, технические помещения,
поэтому 100 израильских метров соответствуют где-то 60 русским.
5. Большую роль имеет этаж. Дешевле всего - первый и последний.
Квартиры на 4 этаже без лифта ценятся намного дешевле, но потом, когда
Вам надоест ходить пешком и Вы захотите ее продать, Вы с этим намучаетесь.
Продать такую квартиру очень трудно.
В домах с лифтом каждый более высокий этаж (кроме последнего) ценится выше.
Потому, что чем выше, тем тише.
Если же Вы все-таки покупаете квартиру на последнем этаже - надо проверить
состояние крыши и когда ее в последний раз смолили. Положено смолить крышу
раз в 6 лет.
6. Если в доме есть лифт, квартиры в нем стоят дороже и Ваши расходы
на его эксплуотацию будут немалыми. Но - удобно.
7. Проверьте, закреплена ли официально в "табу" за квартирой стоянка.
Лучше всего - стоянка под крышей, она называется "мекори".
8. Важными факторами, существенно влиящими на цену квартиры, являются:
- балкон (мирпесед шемеш),
- комната шкафов (хедер аронот),
- подвал (махсан),
- второй туалет и душ из комнаты родителей (ехидат норим),
- солнечный бойлер (дуд шемеш),
- наличие "табу", то есть запись о квартире в земельном кадастре,
- количество сторон света, накоторые выходят окна (кивуней авир) -
чем больше, тем лучше.
9. Хорошо, если в квартире есть кодиционер мазган). Иначе Вам придется
покупать самому. Без него летом в квартире будет баня.
9. Прежде, чем Вы подпишете договор о покупке квартиры, получите в банке
письменное подтверждение суммы, которую Вам дадут.
10. Проверьте, что квартира действительно принадлежит тому, кто продает
Вам квартиру и что она не заложена - перезаложена. Это сделает для Вас
Ваш адвокат. Ни в коем случае не покупайте квартиру без адвоката.
Это может стать самой крупной ошибкой в Вашей жизни. И не подписывайте
никаких бумаг при первом посещении данной квартиры. На Вас будут давить,
уверять, что квартира эта есть только сегодня, что завтра ее уже не
будет - не реагируйте. Если Вы хотите купить квартиру, пригласите Ваших
родственников, друзей - пусть посмотрят, пройдитесь днем и вечером по району,
поспрашивайте соседей, попросите адвоката проверить запись о квартире,
поторгуйтесь о цене, проверьте Ваши возможности в банке
и только потом покупайте. И, очень важно - не подписывайте абсолютно
никаких бумаг без адвоката. Ведь даже предварительный договор (
зикарон дварим) имеет юридическую силу в суде и обязателен к исполнению
обеими сторонами. Передумать уже будет нельзя. Ведь в нем обычно
присутствуют очень крутые штрафные санкции за расторжение договора.
Трижды полумайте прежде чем подписать - фраза "Я передумал" обойдется
Вам в 10 - 20 тыс. долларов.
11. Цена. Немилосердно сбивайте цену. Не показывайте, что квартира Вам
понравилась. Скажите, что можете рассмотреть вопрос о покупке, но
не за эту же цену. Назовите цену намного более низкую. И боритесь,
боритесь за каждый цент. Сегодня на рынке парадом командует покупатель.
И пусть Вам сопутствует удача.
12. И учтите дополнительные затраты при покупке.
- Посредник (если Вы пользуетесь его услугами) - 1 - 2 %,
- Адвокат - 0,5 %,
- Запись в земельный кадастр - 0,5% при сумме до 452 тыс. шекелей и
3.5% за все, что превышает эту сумму,
- Установка телефона - 700 шекелей,
- Газовый счетчик - 300 шекелей,
- Ремонт квартиры после предыдущего хозяина,
- Переезд.
А что делать - кушать хотят все.
ПЕРЕД 2000 ГОДОМ
Газеты полны мрачных прогнозов по поводу того, что называется
"ошибкой 2000 года". Речь идет о пресловутых первых двух цифрах
года, из-за которых полетят все сортировки. Израильские банки
эту работу в основном закончили, и
перешли к комплексному тестированию - знаю не понаслышке, сам
принимал участие. Да и другие израильские крупные предприятия
завершают эту работу. И за границей находятся много израильских
программистов, которые завершают эту работу.
Безусловно, ошибки будут. И 2000 год будет в этом смысле жарким
для программистов. Но настоящая опасность, по-моему, кроется совсем
в другом.
Правительства всех стран должны заранее выработать какие-то эффективные
меры против паники.
Паника может возникнуть где-то во второй половине 1999 года.
Напуганные возможными банковскими ошибками, о которых с большим
удовольствием пишут журналисты и желая спасти свои капиталы,
люди начнут извлекать вклады из банков, чтобы деньги переждали
бурю в чулках. Но возможности банков выдать вклады очень ограничены -
где их взять, если все деньги вложены в ссуды? Ведь на этом построены
все банки мира. И когда пойдут слухи, что в одном - единственном банке
трудности, начнется извлечение денег и из других банков. Эта цепная
реакция не даст возможности перекинуть деньги бежду банками. Паника
не будет знать государственных границ и неминуемо приведет к
банкротству всех банков мира.
Я совсем не уверен, что мой прогноз сбудется. Я надеюсь, что ошибаюсь.
Очень надеюсь, что правительства и крупнейшие банки продумали стратегию
борьбы с паникой.
А что делать простым гражданам? Думать уже сейчас. Я, например, вложил
свои сбережения в недвижимость. Не паникую, просто страхуюсь.