Как правильно продать недвижимость?

Для дома, для семьи
mkolom
Ветеран мега-форума
Сообщения: 2346
Зарегистрирован(а): 04 ноя 2010, 13:29

Как правильно продать недвижимость?

Сообщение mkolom » 16 июл 2016, 17:46

При продаже недвижимости для поиска покупателя предполагается либо обращение в тивух, либо самостоятельное размещение объявления как визуального, в виде шеледа, так и в различных печатных изданиях или в инете. Метавеах, как правило, требует заключения договора в определённой форме, по которому получает эксклюзивное право на ведение поиска клиентов и других необходимых для заключения договора купли-продажи, действий на определённый, заранее оговоренный срок. При этом владелец недвижимости лишается права-под угрозой-санкций обращаться в другие аналогичные конторы, тем самым попадая в этом плане в полную зависимость от тивуха, с которым заключён договор. Причём, в тексте договора перед владельцем недвижимости поставлен ряд условий, направленных только в пользу тивуха, но собственные обязательства тивуха перед владельцем недвижимости никоим образом не обозначаются, кроме обещания, разве-что, вести поиск клиента на покупку в течение определённого срока. А в случае неудачи, как остроумно заметил один из представителей этих славных контор, просто "разбегаемся". Вопрос, в сущности, простой - как правильно поступить, чтобы избежать могущих возникать в данной ситуации рисков?

Аватара пользователя
DK
Ветеран мега-форума
Сообщения: 9049
Зарегистрирован(а): 02 май 2002, 12:18
Откуда: Израиль

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение DK » 16 июл 2016, 18:02

Повесьте объявление на окне, развесьте на столбах или досках объявлений в своём районе, у входа в дом, в инете в паре-тройке форумов и яд2. И посылайте тивухов лесом с их требованием биладиюта: хотят заработать на покупателе - Вы будете с ними сотрудничать так же, как и с другими такими же, хотят на Вас - пусть идут гулять.

Если Вы требуете нормальную цену, они ничем Вам не помешают. Если слишком заламываете, то не помогут.

Единственное - не делайте им подляну: если с определенным клиентом познакомили Вас именно они, то не контактируйте с ним через их голову.
In theory there is no difference between theory and practice. In practice there is.

mkolom
Ветеран мега-форума
Сообщения: 2346
Зарегистрирован(а): 04 ноя 2010, 13:29

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение mkolom » 16 июл 2016, 18:12

DK писал(а):Единственное - не делайте им подляну: если с определенным клиентом познакомили Вас именно они, то не контактируйте с ним через их голову

Это само-собой.

Спасибо за красочное описание

Аватара пользователя
DK
Ветеран мега-форума
Сообщения: 9049
Зарегистрирован(а): 02 май 2002, 12:18
Откуда: Израиль

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение DK » 16 июл 2016, 18:23

Кстати, адвокат.
Адвокат только тот, которого нашли Вы. Ни за какие коврижки не тот, которого предлагает тивух или покупатель. Если покупатель без тивуха и нормальный, и исходно не проталкивал своего адвоката, то можно подумать об общем, но лучше нет. Это будет почти в 2 раза дороже, но Вы будете в 100 раз спокойнее.

Если нет своего адвоката, берите первого попавшегося. Главное - его выбираете только Вы.
In theory there is no difference between theory and practice. In practice there is.

Аватара пользователя
SashaL
Ветеран мега-форума
Сообщения: 10446
Зарегистрирован(а): 28 янв 2002, 02:00
Откуда: Holon

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение SashaL » 16 июл 2016, 18:52

Очень важна требуемая комбинация (время продажи)/(деньги).
Если время в избытке, имеет смыл начать с продажи самому.
Если нужно сделать срочно - много шансов, что без маклера ничего не выйдет.
Это же работает относительно эксклюзивного права - Вы можете ограничить его, скажем,
одной-двумя неделями. За это время посредник приводит своих активных клиентов.
Если ничего не вышло, Вы можете обратиться к другому посреднику.

Аватара пользователя
DK
Ветеран мега-форума
Сообщения: 9049
Зарегистрирован(а): 02 май 2002, 12:18
Откуда: Израиль

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение DK » 16 июл 2016, 22:39

SashaL,
ИМХО, нет нужды ограничивать себя одним маклером. Или двумя. Просто не подписываешь с ними никаких договоров, но и не мешаешь им. Сейчас рынок продавца, не покупателя, маклеры будут счастливы продать любую квартиру и без двойной накрутки. По крайней мере я делал именно так и мой покупатель пришел без маклера.

Но если, конечно, сроки поджимают, то, может, с маклером и выгодней будет.
In theory there is no difference between theory and practice. In practice there is.

Аватара пользователя
Decabrist
Пестель
Сообщения: 15484
Зарегистрирован(а): 18 ноя 2001, 02:00
Откуда: Северней oт Бaкa-Aль-Гaрбиa

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение Decabrist » 16 июл 2016, 23:36

В любoм случaе нaдo прoдaвaть сaмoму и сo свoим aдвoкaтoм(если нaдo, мoгу дaть в Мoцкине). Если тивух хoчет, пусть ищет при услoвии, чтo Вы свoю цену нa руки пoлучите
Внимание(!) сообщение заговорено, модерирование данного сообщения приведёт к половому бессилию и неизлечимым венерическим заболеваниям

«Рейтинг — могучее послание тупых тупым» М.М.Жвaнецкий

Яков
Администратор
Администратор
Сообщения: 34525
Зарегистрирован(а): 17 ноя 2001, 02:00
Откуда: Израиль, Ришон леЦион
Контактная информация:

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение Яков » 16 июл 2016, 23:38

Из моего опыта....
1. Обьявления на стенах , на столбах и т.д. вообще не помогают, не тратьте время и силы.
2. Помогают : обьявления в местных газетах, в центральных (в меньшей мере), в яд2
3. Посредники помогают, но никакого билядиюта - посредников очень много, никаких обязательств, мне продал квартиру метавех, с которым у меня не было обязательств. Тех, кто хочет белядиют, посылайте лесом.
"Обстоятельства наши дерьмо, но, если мы сами дерьмо, то не надо винить в этом обстоятельства"

Kassandr
Ветеран мега-форума
Сообщения: 3465
Зарегистрирован(а): 07 июл 2006, 05:59
Откуда: далековато

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение Kassandr » 17 июл 2016, 08:18

Яков писал(а):Из моего опыта....
1. Обьявления на стенах , на столбах и т.д. вообще не помогают, не тратьте время и силы.
2. Помогают : обьявления в местных газетах, в центральных (в меньшей мере), в яд2
3. Посредники помогают, но никакого билядиюта - посредников очень много, никаких обязательств, мне продал квартиру метавех, с которым у меня не было обязательств. Тех, кто хочет белядиют, посылайте лесом.


Верно! Но!
Покупатели на мой юнит нашлись только по об"явлению в "русском" магазине, которое я повесил как копию газетного от агента-риэлтера.
Агент-посредник обманул нас. Вернее, я прозевал и не потребовал записать дату внесения аванса покупателем. В итоге они внесли деньги за день до полного расчёта и мы не имели возможности внести аванс за покупаемый нами юнит вместо продаваемого.

Внимательнее, даже с лупой(!), читайте мелкий текст во всех документах! Именно там содержатся всевозможные ловушки.

mkolom
Ветеран мега-форума
Сообщения: 2346
Зарегистрирован(а): 04 ноя 2010, 13:29

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение mkolom » 18 июл 2016, 10:46

Большое спасибо за подробные ответы, из которых следует, что по мнению большинства подписывать бильядиут нежелательно. Но многие маклеры, практически большинство из них, настаивают именно на официальном закреплении отношений, т.е. на подписи. Возникает вопрос - а могут ли зарегистрированные маклеры, из тивухов, в том числе, в принципе работать с владельцем недвижимости на доверии, т.е. без подписи или подписать видоизменённый договор, в котором будет учтён баланс интересов обеих сторон. Или это запрещено внутренним распорядком конторы? С другой стороны, известно, что существуют так называемые "свободные предприниматели", самостоятельно занимающиеся поиском покупателей, но не имеющие официальной регистрации такого рода деятельности. Их отношения с владельцем недвижимости, как правило, намного более гибкие, но не являются ли такие взаимоотношения не совсем правомерными как стой, так и с другой стороны и стоит ли вообще на них рассчитывать в качестве варианта?

Аватара пользователя
SashaL
Ветеран мега-форума
Сообщения: 10446
Зарегистрирован(а): 28 янв 2002, 02:00
Откуда: Holon

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение SashaL » 18 июл 2016, 12:22

ПМСМ доверие без письменного договора возможно лишь между людьми,
чья порядочность (именно по отношению к друг другу) доказана испытаниям.
Договор с посредником без эксклюзивности - обычная вещь.
Когда мы продавали квартиру, у нас был такие договора с несколькими агентами.

mkolom
Ветеран мега-форума
Сообщения: 2346
Зарегистрирован(а): 04 ноя 2010, 13:29

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение mkolom » 18 июл 2016, 14:42

SashaL писал(а):Договор с посредником без эксклюзивности - обычная вещь.
Когда мы продавали квартиру, у нас был такие договора с несколькими агентами

А каким образом технически это можно сделать? Ведь в самом бланке договора эксклюзивность прописывается автоматически. Что должно быть вычеркнуто? Не могли бы Вы сформулировать, хотя бы приблизительно, текст такого договора?
Спасибо

Аватара пользователя
SashaL
Ветеран мега-форума
Сообщения: 10446
Зарегистрирован(а): 28 янв 2002, 02:00
Откуда: Holon

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение SashaL » 18 июл 2016, 15:03

Посмотрите общие советы здесь:
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3389845,00.html
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=601704
http://www.globes.co.il/news/article.as ... 1000090610

Пример договора:
https://www.midrag.co.il/.../טופס%20הזמנת%20שירותי%20תיווך.doc

mkolom
Ветеран мега-форума
Сообщения: 2346
Зарегистрирован(а): 04 ноя 2010, 13:29

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение mkolom » 18 июл 2016, 16:59

SashaL, спасибо. К сожалению не открывается ссылка с примером договора

Аватара пользователя
SashaL
Ветеран мега-форума
Сообщения: 10446
Зарегистрирован(а): 28 янв 2002, 02:00
Откуда: Holon

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение SashaL » 18 июл 2016, 17:10

Там файл WORD, который надо скачать.

mkolom
Ветеран мега-форума
Сообщения: 2346
Зарегистрирован(а): 04 ноя 2010, 13:29

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение mkolom » 25 июл 2016, 16:49

Правительство одобрило сокращение эксклюзивных договоров с риэлторами до 3 месяцев

Законодательная комиссия правительства утвердила законопроект депутатов Ури Маклева и Моше Гафни ("Яадут а-Тора), предлагающих ограничить максимальный срок действия эксклюзивных договоров с риэлторами.
На текущий момент срок действия эксклюзивных прав риэлтора на посредничество в сделках с недвижимостью составляет 6 месяцев с момента подписания договора. Законопроект предусматривает сокращение этого срока до 3 месяцев.

Яков
Администратор
Администратор
Сообщения: 34525
Зарегистрирован(а): 17 ноя 2001, 02:00
Откуда: Израиль, Ришон леЦион
Контактная информация:

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение Яков » 25 июл 2016, 17:05

mkolom писал(а):Ведь в самом бланке договора эксклюзивность прописывается автоматически

Или я Вас не понимаю, или не там ищете...
Посредников тьма-тьмущая, ставьте условия отсутствия белядиюта в первом предложении к нему.
Вы должны подписать только обязательство по выплачиванию оговоренного процента , если Вы продадите через него квартиру. Иначе лесом... полями... огородами...

Другими словами.
Когда Вы покупаете квартиру, посредник может знать хорошие квартиры, продаваемые через него и только через него. У Вас может не быть этой инфы.
А когда Вы продаете, то именно Вы источник информации - так и информируйте пошире. Где только можно.
На балконе, в Яд2, в местной прессе...

Аватара пользователя
Decabrist
Пестель
Сообщения: 15484
Зарегистрирован(а): 18 ноя 2001, 02:00
Откуда: Северней oт Бaкa-Aль-Гaрбиa

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение Decabrist » 25 июл 2016, 17:29

Если квaртирa приличнaя и местo хoрoшее, тo мoжнo нaстaивaть, чтo с Вaс прoцент, вooбще, брaться не будет
Внимание(!) сообщение заговорено, модерирование данного сообщения приведёт к половому бессилию и неизлечимым венерическим заболеваниям

«Рейтинг — могучее послание тупых тупым» М.М.Жвaнецкий

Яков
Администратор
Администратор
Сообщения: 34525
Зарегистрирован(а): 17 ноя 2001, 02:00
Откуда: Израиль, Ришон леЦион
Контактная информация:

Re: Как правильно продать недвижимость?

Сообщение Яков » 25 июл 2016, 21:39

Decabrist писал(а):Если квaртирa приличнaя и местo хoрoшее, тo

то и посредник не нужен.


Вернуться в «Бытовые вопросы»




  Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 10 гостей